Риелтор · FAQ
21 мая 2026 г. · 6 мин чтения
Сколько составит налог с продажи квартиры в 2026
Налог с продажи квартиры в 2026 году составит 13% для резидентов и 30% для нерезидентов от разницы между ценой продажи и расходами на покупку (или от всей суммы, если нет подтверждённых расходов). Например, при продаже за 5 млн рублей и покупке за 4 млн налог = (5-4)*0,13 = 130 000 рублей.
Что такое налог с продажи квартиры в 2026 году?
При продаже квартиры, которая была в вашей собственности меньше минимального срока владения (обычно 3 или 5 лет), вы обязаны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В 2026 году ставка для резидентов РФ — 13%, для нерезидентов — 30%. Налог рассчитывается с разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку (или с применением имущественного вычета в 1 млн рублей).
Часто задаваемые вопросы о расчёте налога
Какова ставка налога с продажи квартиры в 2026 году?
Для резидентов РФ (тех, кто находится в России не менее 183 дней в году) ставка НДФЛ — 13%. Для нерезидентов — 30%. Если ваш годовой доход превышает 5 млн рублей, то с суммы сверх 5 млн ставка для резидентов повышается до 15% (прогрессивная шкала). Например, если вы резидент и продали квартиру за 10 млн, а прибыль составила 6 млн, то налог = 5 млн * 13% + 1 млн * 15% = 650 000 + 150 000 = 800 000 рублей.
Какой минимальный срок владения, чтобы не платить налог в 2026?
Общий минимальный срок — 5 лет. Но если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, приватизирована или является единственным жильём — срок сокращается до 3 лет. Например, если вы получили квартиру в наследство в 2023 году и продали её в 2026, то срок владения 3 года — налог платить не нужно.
Как рассчитать налог с продажи квартиры в 2026 году?
Формула: Налог = (Цена продажи — Расходы на покупку) × Ставка 13% (или 30%). Если расходы не подтверждены, можно применить имущественный вычет в 1 млн рублей: Налог = (Цена продажи — 1 000 000) × 13%. Пример: квартира продана за 3 млн, куплена за 2,5 млн (есть документы). Налог = (3 000 000 — 2 500 000) × 0,13 = 65 000 рублей.
Что делать, если нет документов на покупку квартиры?
Если вы не можете подтвердить расходы, используйте имущественный вычет в 1 млн рублей. Например, продали квартиру за 4 млн, документов нет. Налог = (4 000 000 — 1 000 000) × 0,13 = 390 000 рублей. Или можно применить вычет в размере подтверждённых расходов, если они есть.
Как влияет кадастровая стоимость на налог в 2026?
Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывается с 70% кадастровой стоимости. Например, кадастровая стоимость квартиры — 5 млн, продали за 3 млн (60% от кадастра). Для расчёта берётся 70% от 5 млн = 3,5 млн. Налог = (3 500 000 — расходы) × 0,13.
Можно ли уменьшить налог на сумму ремонта?
Да, если квартира продаётся как недостроенная или с отделкой, можно включить расходы на ремонт в состав затрат, но их нужно подтвердить чеками и договорами. Например, купили квартиру за 3 млн, сделали ремонт на 500 тыс., продали за 4 млн. Налог = (4 000 000 — 3 500 000) × 0,13 = 65 000 рублей.
Какой налог при продаже доли в квартире?
Каждый собственник доли платит налог со своей части. Если доля продаётся отдельно, применяется вычет в 1 млн рублей на весь объект (пропорционально долям). Например, 1/2 доля продана за 2 млн. Вычет = 1 млн × 1/2 = 500 тыс. Налог = (2 000 000 — 500 000) × 0,13 = 195 000 рублей.
Нужно ли платить налог, если квартира продана дешевле, чем куплена?
Если цена продажи меньше расходов на покупку, налог равен нулю. Например, купили за 5 млн, продали за 4,5 млн. Дохода нет, налог = 0. Но декларацию подать всё равно нужно.
Как подать декларацию 3-НДФЛ в 2026 году?
Декларацию нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. За продажу в 2026 году — до 30 апреля 2027. Можно подать онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Срок уплаты налога — до 15 июля 2027.
Какие штрафы за неуплату налога с продажи квартиры?
Штраф — 20% от суммы неуплаченного налога (40%, если умышленно). Также начисляются пени за каждый день просрочки. Например, не уплатили налог 100 тыс. — штраф 20 тыс. + пени.
Можно ли не платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую?
Нет, это разные сделки. Налог с продажи нужно платить независимо от покупки новой квартиры. Но вы можете одновременно заявить имущественный вычет при покупке (до 2 млн рублей) и вернуть часть уплаченного налога.
Какой налог для нерезидента в 2026?
Нерезиденты платят 30% со всей суммы продажи (без вычетов). Например, нерезидент продал квартиру за 6 млн — налог = 6 000 000 × 0,30 = 1 800 000 рублей. Исключение: если нерезидент продаёт квартиру, которая была в собственности более 3 лет (для некоторых случаев) — налог 0%.
Что изменилось в налоге с продажи квартиры в 2026 году по сравнению с 2025?
Основные ставки и правила остались прежними. Однако с 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ: 15% с доходов свыше 5 млн рублей. В 2026 году это правило сохраняется. Также индексируются кадастровые стоимости.
Как рассчитать налог, если квартира в ипотеке?
Ипотека не влияет на расчёт налога. Вы платите налог с разницы между продажей и покупкой. Если продаёте за 4 млн, а купили за 3 млн (с учётом ипотеки), налог = (4 — 3) × 0,13 = 130 000 рублей. Проценты по ипотеке не уменьшают налог.
Частые ошибки при расчёте налога
Путают минимальный срок владения: думают, что 3 года для всех, а на самом деле по умолчанию 5 лет.
Забывают про кадастровую стоимость: если продали дешевле 70% кадастра, налог считают с 70% кадастра.
Не подают декларацию, даже если налог равен нулю (например, при продаже с убытком).
Используют вычет в 1 млн рублей, хотя выгоднее подтвердить фактические расходы.
Не учитывают прогрессивную шкалу: при доходе свыше 5 млн ставка 15% на превышение.
Что сделать для точного расчёта налога
- 1Шаг 1: Определите срок владенияПосчитайте, сколько лет квартира в собственности. Если меньше 3 (или 5) лет — налог платить нужно. Пример: купили в марте 2021, продаёте в мае 2026 — срок 5 лет и 2 месяца, налог не платите.
- 2Шаг 2: Соберите документы о расходахНайдите договор покупки, расписки, банковские выписки. Если расходы больше 1 млн — выгоднее использовать их, а не вычет. Пример: купили за 4,5 млн, продали за 5 млн — налог = (5 — 4,5) × 0,13 = 65 тыс., а с вычетом было бы (5 — 1) × 0,13 = 520 тыс.
- 3Шаг 3: Проверьте кадастровую стоимостьЗапросите кадастровую стоимость на сайте Росреестра. Если цена продажи ниже 70% от неё, налог считайте с 70% кадастра. Пример: кадастр 6 млн, продажа за 3,5 млн (58% < 70%). Налог = (6 млн × 0,7 — расходы) × 0,13.
- 4Шаг 4: Рассчитайте налог по формулеИспользуйте формулу: Налог = (Доход — Расходы) × Ставка. Если вы резидент и доход до 5 млн — ставка 13%. Пример: доход 4 млн, расходы 3 млн, налог = 1 млн × 0,13 = 130 000 рублей.
- 5Шаг 5: Подайте декларацию и уплатите налогДо 30 апреля 2027 подайте 3-НДФЛ, до 15 июля 2027 уплатите налог. Сделайте это онлайн через личный кабинет ФНС.