Продавец квартиры, рассчитывающий налог с продажи · Пошагово
21 мая 2026 г. · 4 мин чтения
Как рассчитать налог с продажи квартиры в 2026 году
В 2026 году налог с продажи квартиры составит 13% от разницы между ценой продажи и расходами на покупку, но не менее 70% кадастровой стоимости. Если квартира была в собственности менее 5 лет (или 3 лет для единственного жилья), налог обязателен.
Что понадобится для расчёта
Для расчёта налога с продажи квартиры в 2026 году вам потребуются: цена продажи по договору, кадастровая стоимость квартиры на 1 января года продажи, расходы на покупку (если квартира была куплена), документы, подтверждающие срок владения, и информация о том, является ли квартира единственным жильём.
Пошаговый расчёт — 7 шагов
- 1Шаг 1: Определите минимальный срок владенияЕсли квартира в собственности более 5 лет (или 3 лет для единственного жилья), налог платить не нужно. Пример: вы купили квартиру в марте 2021 года и продаёте в июне 2026 года — срок владения 5 лет 3 месяца, налог = 0.Рассчитать точный срок владения →
- 2Шаг 2: Определите налоговую базуНалоговая база — это наибольшая из двух величин: цена продажи по договору или 70% кадастровой стоимости. Пример: квартира продана за 5 млн руб., кадастровая стоимость — 7 млн руб. 70% от 7 млн = 4,9 млн. Налоговая база = 5 млн (больше). Если бы продали за 4 млн, база = 4,9 млн.Проверить кадастровую стоимость →
- 3Шаг 3: Примените имущественный вычетВы можете уменьшить налоговую базу на 1 млн руб. (фиксированный вычет) или на фактические расходы на покупку. Пример: база 5 млн, вычет 1 млн → облагаемый доход 4 млн. Если расходы на покупку были 4,5 млн, выгоднее использовать их: 5 млн - 4,5 млн = 0,5 млн облагаемого дохода.Узнать о других вычетах →
- 4Шаг 4: Рассчитайте налог по ставкеСтавка налога — 13% для резидентов (если доход до 5 млн руб. в год) и 15% для дохода свыше 5 млн. Пример: облагаемый доход 500 тыс. руб., налог = 500 000 × 13% = 65 000 руб. Если доход за год превысил 5 млн, то с суммы превышения ставка 15%.Рассчитать налог онлайн →
- 5Шаг 5: Учтите региональные особенностиВ некоторых регионах могут быть дополнительные вычеты или пониженные ставки. Например, в Москве ставка 13% для резидентов, но для нерезидентов — 30%. Пример: нерезидент продаёт квартиру за 5 млн, налог = 5 млн × 30% = 1,5 млн руб. (без вычета).Проверить региональные льготы →
- 6Шаг 6: Заполните декларацию 3-НДФЛДекларацию нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Пример: продали в 2026 году → подать до 30 апреля 2027 года. Уплатить налог — до 15 июля 2027 года. За просрочку — штраф 5% от суммы за каждый месяц.Заполнить декларацию онлайн →
- 7Шаг 7: Проверьте, можно ли не платить налогЕсли квартира была единственным жильём и вы владели ей более 3 лет, налог = 0. Пример: вы купили единственную квартиру в январе 2023 года, продали в марте 2026 года — срок 3 года 2 месяца, налог не платите. Также освобождаются продажи до 1 млн руб. (если не превышен лимит вычета).Узнать об освобождении →
Частые ошибки при расчёте
Забывают сравнить цену продажи с 70% кадастровой стоимости и берут за базу только цену договора.
Путают минимальный срок владения: 5 лет для обычных квартир, 3 года для единственного жилья или полученного в наследство.
Не учитывают, что вычет можно применить только один раз в год на все проданные объекты.
Считают налог со всей суммы продажи, не вычитая расходы на покупку.
Неправильно определяют статус резидента (183 дня в году в РФ) и применяют неверную ставку.
Частые вопросы
Какой налог при продаже квартиры, если она в собственности менее 3 лет?
Если квартира не является единственным жильём, минимальный срок — 5 лет. При владении менее 3 лет налог платится обязательно. Пример: купили в 2024 году за 3 млн, продали в 2026 году за 4 млн, кадастровая 3,5 млн. База = max(4 млн, 70%*3,5 млн=2,45 млн)=4 млн. Вычет расходов: 4 млн - 3 млн = 1 млн. Налог = 1 млн * 13% = 130 000 руб.
Можно ли уменьшить налог, если продать квартиру дешевле кадастровой стоимости?
Да, но налог всё равно будет считаться с 70% кадастровой стоимости, если она выше цены договора. Например, кадастровая 5 млн, продали за 3 млн. База = 70%*5 млн = 3,5 млн. Если расходы на покупку были 3 млн, налог = (3,5 - 3) * 13% = 65 000 руб.
Какой налог при продаже квартиры, полученной в наследство?
Минимальный срок владения для наследства — 3 года. Если продать раньше, налог платится. Пример: унаследовали в 2025 году, кадастровая 4 млн, продали в 2026 году за 4,5 млн. База = max(4,5 млн, 70%*4 млн=2,8 млн)=4,5 млн. Вычет расходов отсутствует (наследство бесплатно), можно применить вычет 1 млн. Налог = (4,5 - 1) * 13% = 455 000 руб.
Что будет, если не подать декларацию и не заплатить налог?
Штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 руб. Плюс пени. Пример: налог 100 000 руб., просрочка 6 месяцев → штраф 30% = 30 000 руб., пени ≈ 100 000 * 6% * 1/300 * 180 дней ≈ 3 600 руб.
Как рассчитать налог при продаже квартиры, купленной в ипотеку?
Расходы на покупку включают стоимость квартиры и проценты по ипотеке, но не сам кредит. Пример: купили за 5 млн, проценты уплачены 200 тыс., продали за 6 млн. Расходы = 5,2 млн. Налог = (6 - 5,2) * 13% = 104 000 руб.