Как рассчитать налог с аренды квартиры в 2026
В 2026 году налог с аренды квартиры можно платить как самозанятый (ставка 4% или 6%) или как физическое лицо с подачей декларации 3-НДФЛ (ставка 13%). Например, при доходе 50 000 ₽ в месяц самозанятый заплатит 2 000 ₽ (4%), а физлицо — 6 500 ₽ (13%).
В чём разница в расчёте
При сдаче квартиры в аренду в 2026 году у вас есть два основных способа платить налог: оформиться как самозанятый (ставка 4% при доходах от физических лиц или 6% от юридических) или оставаться обычным физическим лицом и платить НДФЛ 13% с подачей декларации 3-НДФЛ. Разница в итоговой сумме налога может быть существенной: при доходе 60 000 ₽ в месяц самозанятый отдаст 2 400 ₽, а физлицо — 7 800 ₽.
Сравнение: самозанятый vs физическое лицо (НДФЛ)
| Критерий | Самозанятый | Физическое лицо (НДФЛ 13%) |
|---|---|---|
| Ставка налога | 4% (доход от физлиц) или 6% (от юрлиц) | 13% |
| Лимит дохода в год | 2,4 млн ₽ | Не ограничен |
| Необходимость декларации | Нет, налог автоматически через приложение | Да, ежегодно 3-НДФЛ до 30 апреля |
| Страховые взносы | Не обязательны, добровольно | Не платятся (если нет статуса ИП) |
| Налоговый вычет | 10 000 ₽ единоразово (уменьшает ставку до 3% или 4%) | Стандартные, социальные, имущественные вычеты |
| Пример налога за месяц при доходе 50 000 ₽ | 50 000 × 4% = 2 000 ₽ | 50 000 × 13% = 6 500 ₽ |
| Пример налога за год при доходе 600 000 ₽ | 600 000 × 4% = 24 000 ₽ | 600 000 × 13% = 78 000 ₽ |
| Риски при нелегальной сдаче | Штраф 20-40% от неуплаченного налога | Штраф 20-40% + пени |
Когда выгоднее самозанятый, когда физическое лицо
Самозанятый однозначно выгоднее при годовом доходе до 2,4 млн ₽: налог 4% против 13%. Например, при доходе 100 000 ₽ в месяц самозанятый заплатит 4 000 ₽, а физлицо — 13 000 ₽. Экономия 9 000 ₽ в месяц. Если ваш доход превышает 2,4 млн ₽ в год (200 000 ₽ в месяц), самозанятость недоступна — придётся регистрировать ИП или платить НДФЛ. Также, если у вас есть другие доходы, облагаемые НДФЛ, и вы хотите применить имущественный вычет (например, при покупке квартиры), то выгоднее оставаться физлицом: вы сможете вернуть до 260 000 ₽ из бюджета.