Как рассчитать доход от аренды квартиры

Чтобы рассчитать чистый доход от аренды квартиры, отнимите от годового арендного дохода все расходы (коммуналку, налоги, ремонт, простой) и разделите на стоимость квартиры. Например, при аренде 40 000 ₽/мес и расходах 80 000 ₽/год доходность составит 4,2% годовых.

Зачем считать доход от аренды

Многие владельцы квартир думают, что доход от аренды — это просто ежемесячный платёж от жильца. На самом деле чистый доход гораздо ниже: нужно вычесть налоги, коммуналку, ремонт, страховку и время простоя. В этой статье вы узнаете, как точно рассчитать реальную доходность вашей квартиры, чтобы понимать, выгодно ли её сдавать.

Что влияет на расчёт — 6 факторов

1
Арендная ставка
Сумма, которую платит жилец каждый месяц. Например, в Москве однокомнатная квартира сдаётся за 45 000 ₽/мес, в регионах — 15 000–25 000 ₽/мес. Годовой доход: 45 000 × 12 = 540 000 ₽.
2
Коммунальные платежи
Если по договору вы оплачиваете коммуналку, вычтите её из дохода. Средняя квартплата за однокомнатную квартиру — 5 000–8 000 ₽/мес. За год: 6 000 × 12 = 72 000 ₽.
3
Налоги
С 2026 года ставка НДФЛ для резидентов — 13% с доходов до 2,4 млн ₽/год. Если вы сдаёте квартиру как физическое лицо, налог составит 13% от арендной платы. Пример: при доходе 540 000 ₽ налог = 540 000 × 0,13 = 70 200 ₽. Если вы зарегистрированы как самозанятый, ставка — 4% (до 2,4 млн): 540 000 × 0,04 = 21 600 ₽.
4
Ремонт и амортизация
Каждый год нужно обновлять мебель, технику, косметический ремонт. Закладывайте 5–10% от стоимости квартиры в год. Для квартиры за 5 млн ₽ это 250 000–500 000 ₽/год, но на практике мелкий ремонт — 30 000–50 000 ₽/год. Пример: 40 000 ₽/год на замену смесителей, покраску стен.
5
Простой (вакантность)
Квартира не сдана 1–2 месяца в году. Средний простой — 1 месяц. Если ставка 45 000 ₽/мес, потеря дохода = 45 000 ₽. В расчёте учитывайте 11 месяцев дохода вместо 12.
6
Страхование квартиры
Страховка от заливов, пожаров, ущерба третьим лицам стоит 3 000–10 000 ₽/год. Например, полис на 500 000 ₽ покрытия — 5 000 ₽/год.
Рассчитать страховку квартиры →

Частые ошибки при расчёте

Не учитывают налоги — думают, что весь арендный платёж идёт в карман

Забывают про простой между жильцами (1–2 месяца в год)

Не закладывают расходы на ремонт и замену мебели

Путают валовый доход с чистым (не вычитают коммуналку)

Игнорируют страховку — при заливе соседей убыток может превысить годовой доход

Частые вопросы

Какой налог платить при сдаче квартиры в 2026 году?

Как физлицо — 13% (до 2,4 млн ₽/год), как самозанятый — 4% (до 2,4 млн). При доходе 540 000 ₽/год налог составит 70 200 ₽ или 21 600 ₽ соответственно.

Сколько можно заработать на аренде квартиры за 5 млн ₽?

При ставке 40 000 ₽/мес, налоге 4% (самозанятый), коммуналке 6 000 ₽/мес, ремонте 40 000 ₽/год и простое 1 месяц чистый доход = 40 000×11 - 6 000×12 - 21 600 - 40 000 = 440 000 - 72 000 - 21 600 - 40 000 = 306 400 ₽/год. Доходность = 306 400 / 5 000 000 = 6,13% годовых.

Как учесть простой в расчёте?

Умножьте арендную ставку не на 12, а на 11 или 10 месяцев. Например, при ставке 40 000 ₽ и простое 1 месяц доход = 40 000 × 11 = 440 000 ₽.

Нужно ли страховать квартиру при аренде?

Да, особенно от залива и пожара. Полис стоит 3 000–10 000 ₽/год, но может спасти от убытков в сотни тысяч.

Как рассчитать окупаемость квартиры?

Разделите стоимость квартиры на чистый годовой доход. Для квартиры за 5 млн ₽ с чистым доходом 306 400 ₽ окупаемость = 5 000 000 / 306 400 ≈ 16,3 года.

владелец квартиры49 арендодатель27 коммунальные платежи10 чистый доход9 аренда квартиры6 доход от аренды5 налог на аренду4 ремонт квартиры2 страхование квартиры2 инвестор в недвижимость1 расчет доходности1 окупаемость квартиры1 простой аренды1 управление недвижимостью1 арендный бизнес1

Чтобы пересчитать платеж при изменении ставки, используйте формулу аннуитета: П = С × (ПС × (1 + ПС)^n) / ((1 + ПС)^n – 1). Например, при сумме кредита 3 млн руб., сроке 15 лет и ставке 9% платеж составит 30 428 руб. в месяц.

Как рассчитать перерасчёт за отопление при отъезде

Чтобы сделать перерасчёт за отопление при отъезде, подайте заявление в УК или ресурсоснабжающую организацию до отъезда или в течение 30 дней после возвращения. Размер возврата зависит от площади квартиры, тарифа на отопление и количества дней отсутствия. Например, для квартиры 50 м² с тарифом 2000 руб./Гкал и отсутствием 30 дней при нормативе 0,02 Гкал/м² в месяц возврат составит 1000 руб.

Как рассчитать налог на аренду квартиры в 2026 году

В 2026 году налог на аренду квартиры можно платить как физическое лицо (НДФЛ 13% с дохода) или как самозанятый (4% при сдаче физическим лицам, 6% — юридическим). Например, при аренде за 50 000 руб./мес. через самозанятость налог составит 2 000 руб. в месяц, а НДФЛ — 6 500 руб.

Как рассчитать проценты по ипотеке для вычета

Максимальная сумма процентов, с которой можно получить вычет — 3 млн рублей. Значит, вернуть можно до 390 000 рублей (13% от 3 млн). Если вы заплатили за год 200 000 рублей процентов, вычет составит 26 000 рублей.