Владелец сдаваемой квартиры · Инструкция
21 мая 2026 г. · 3 мин чтения
Как рассчитать налог на аренду квартиры в 2026 году
В 2026 году налог на аренду квартиры можно платить как физическое лицо (НДФЛ 13% с дохода) или как самозанятый (4% при сдаче физическим лицам, 6% — юридическим). Например, при аренде за 50 000 руб./мес. через самозанятость налог составит 2 000 руб. в месяц, а НДФЛ — 6 500 руб.
Зачем правильно рассчитывать налог на аренду квартиры
Если вы сдаёте квартиру и не платите налоги, рискуете получить штраф до 40% от суммы налога плюс пени. В 2026 году действуют два основных способа легальной сдачи: как физическое лицо с уплатой НДФЛ 13% или как самозанятый со ставкой 4% (с физлиц) или 6% (с юрлиц). Эта статья поможет выбрать выгодный вариант и избежать ошибок.
Что влияет на расчёт — 5 факторов
- 1Фактор 1: Форма уплаты налогаВыберите, как платить налог: как физлицо (НДФЛ 13%) или как самозанятый (4% или 6%). Пример: доход 60 000 руб./мес. НДФЛ = 60 000 × 13% = 7 800 руб. Самозанятый с физлицом: 60 000 × 4% = 2 400 руб. Экономия 5 400 руб. в месяц.
- 2Фактор 2: Сумма арендной платыНалог рассчитывается от фактически полученного дохода. Если сдаёте за 40 000 руб./мес., годовой доход = 480 000 руб. НДФЛ = 480 000 × 13% = 62 400 руб. в год. При самозанятости (4%) = 480 000 × 4% = 19 200 руб.Застраховать квартиру →
- 3Фактор 3: Тип арендатораЕсли арендатор — физическое лицо, самозанятый платит 4%. Если юридическое лицо или ИП — 6%. Пример: аренда офиса за 100 000 руб./мес. от юрлица: налог = 100 000 × 6% = 6 000 руб. Если бы сдавали как физлицо, НДФЛ = 13 000 руб.Оформить страховку →
- 4Фактор 4: Налоговые вычетыПри НДФЛ можно применить стандартный вычет (например, 1 400 руб. на ребёнка) или имущественный, но при сдаче в аренду вычеты не уменьшают налог с арендного дохода. Только если вы официально работаете, вычеты применяются к основной зарплате. Пример: доход от аренды 50 000 руб. — налог 6 500 руб., вычеты не снижают эту сумму.Оформить карту с кэшбэком →
- 5Фактор 5: Сроки уплаты и отчётностьДля НДФЛ: подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, уплатить налог до 15 июля. Для самозанятых: чек в приложении «Мой налог» в день оплаты, налог списывается автоматически. Пример: за январь 2026 года самозанятый получил 45 000 руб. — налог 1 800 руб. будет списан 25 февраля.Создать сайт для учёта →
Частые ошибки при расчёте
Не учитывать коммунальные платежи, включённые в арендную плату — они тоже облагаются налогом, если не прописаны отдельно.
Путать ставки самозанятого: 4% только при сдаче физическим лицам, 6% — юридическим.
Забывать подать декларацию 3-НДФЛ, если выбрали статус физлица — штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки.
Считать налог от суммы «чистыми» после вычета расходов — при НДФЛ нельзя вычесть расходы на ремонт или коммуналку.
Игнорировать лимит самозанятого: доход не более 2,4 млн руб. в год. Если превысите, придётся платить НДФЛ 13% со всего дохода.
Частые вопросы
Какой налог платить, если я сдаю квартиру неофициально?
Штраф — 20% или 40% от неуплаченной суммы налога (если докажут умысел) плюс пени. Например, при доходе 300 000 руб. за год штраф может составить до 15 600 руб.
Могу ли я не платить налог, если сдаю квартиру родственнику?
Нет, налог платится с любого дохода от аренды, даже если арендатор — ваш брат или сестра. Исключение — если вы живёте вместе и он оплачивает только коммуналку.
Как уменьшить налог на аренду квартиры законно?
Стать самозанятым: ставка 4% вместо 13% — экономия до 9% от дохода. Например, при аренде за 70 000 руб./мес. экономия 6 300 руб. в месяц.
Нужно ли платить налог, если арендатор перечисляет деньги на карту?
Да, любой доход от сдачи в аренду облагается налогом, независимо от способа оплаты. Если не задекларируете, налоговая может узнать по банковским переводам.
Какой лимит дохода для самозанятых в 2026 году?
Лимит остаётся 2,4 млн руб. в год. Если заработаете больше, потеряете статус самозанятого и будете платить НДФЛ 13% со всего дохода.