← строительство и ремонт ›Владелец коммерческой недвижимости · Пошагово
23 мая 2026 г. · 3 мин чтения
Формула расчёта окупаемости коммерческой недвижимости: пошаговый гайд с примерами
Окупаемость коммерческой недвижимости = (Стоимость объекта / Годовой чистый доход) × 12 месяцев. Например, объект за 12 млн руб. с ежемесячным доходом 120 000 руб. окупится за 100 месяцев (8,3 года).
Что понадобится для расчёта
Для расчёта окупаемости коммерческой недвижимости вам понадобятся: стоимость покупки объекта (включая налоги и комиссии), ежемесячный арендный доход, операционные расходы (коммуналка, налоги, ремонт), а также информация о кредите, если он есть. Также желательно учесть инфляцию и возможные простои.
Пошаговый расчёт — 6 шагов
- 1Шаг 1: Определите полную стоимость приобретенияСложите цену покупки, налоги и сборы. Пример: объект стоит 10 000 000 руб., налог при покупке (6% от кадастровой стоимости) — 600 000 руб., комиссия риелтору — 200 000 руб. Итого: 10 800 000 руб.
- 2Шаг 2: Рассчитайте годовой арендный доходУмножьте ежемесячную арендную плату на 12, за вычетом простоев. Пример: ставка 150 000 руб./мес., простой 1 месяц в году. Доход = 150 000 × 11 = 1 650 000 руб.
- 3Шаг 3: Вычтите операционные расходыОперационные расходы включают коммуналку (если не включена в аренду), налог на имущество, страховку, ремонт. Пример: налог на имущество — 60 000 руб./год, страховка — 20 000 руб., ремонт — 50 000 руб. Итого расходов: 130 000 руб. Чистый доход: 1 650 000 – 130 000 = 1 520 000 руб.Рассчитать страховку недвижимости →
- 4Шаг 4: Учтите стоимость кредита (если есть)Если объект куплен в кредит, из чистого дохода вычтите ежегодные процентные платежи. Пример: кредит 7 000 000 руб., ставка 12% годовых, проценты за год = 840 000 руб. Чистый доход после процентов: 1 520 000 – 840 000 = 680 000 руб.Сравнить условия кредитования →
- 5Шаг 5: Вычислите срок окупаемостиСрок окупаемости = Полная стоимость приобретения / Годовой чистый доход. Пример: 10 800 000 / 1 520 000 ≈ 7,1 года (85 месяцев). Если с кредитом: 10 800 000 / 680 000 ≈ 15,9 лет (191 месяц).
- 6Шаг 6: Оцените доходность (ROI)ROI = (Годовой чистый доход / Полная стоимость) × 100%. Пример: (1 520 000 / 10 800 000) × 100% = 14,1% годовых. С кредитом: (680 000 / 10 800 000) × 100% = 6,3%.
Частые ошибки при расчёте
Не учитывают налоги и комиссии при покупке, завышая доходность.
Игнорируют простои между арендаторами (обычно 1–2 месяца в год).
Забывают про капитальный ремонт и непредвиденные расходы.
Не вычитают проценты по кредиту, считая только арендный доход.
Сравнивают окупаемость без учёта инфляции и роста стоимости объекта.
Частые вопросы
Какой срок окупаемости считается хорошим для коммерческой недвижимости?
В 2026 году хорошим считается срок 8–12 лет. Если окупаемость более 15 лет, инвестиция низкодоходная. Например, объект за 15 млн руб. с чистым доходом 1,5 млн руб./год окупается за 10 лет.
Как инфляция влияет на окупаемость?
Инфляция снижает реальную стоимость будущих доходов. Если инфляция 8% годовых, реальный срок окупаемости может быть на 20–30% дольше номинального. Например, при номинальном сроке 10 лет реальный может составить 13 лет.
Нужно ли учитывать рост стоимости объекта?
Да, если объект дорожает, это увеличивает общую доходность. Например, при ежегодном росте цены на 5% к сроку окупаемости 10 лет добавится капитализация, и реальная доходность может быть выше 15%.
Как рассчитать окупаемость, если сдаю в аренду не целиком?
Рассчитайте доход от каждой части и сложите. Например, помещение 100 кв.м: 60 кв.м сдаётся за 80 000 руб./мес., 40 кв.м — за 50 000 руб./мес. Общий доход: 130 000 руб./мес. Далее по формуле.
Какие налоги нужно учитывать при расчёте?
Налог на имущество (до 2% от кадастровой стоимости, зависит от региона), налог на доходы от аренды (НДФЛ 13% для физлиц или налог на УСН 6% для ИП). Например, при доходе 1 650 000 руб./год налог 6% составит 99 000 руб.