Как рассчитать чистый доход от сдачи квартиры в аренду

Чистый доход = (Выручка за месяц − Налоги − Коммунальные платежи − Уборка − Амортизация − Резерв на ремонт − Комиссия сервиса). В среднем чистый доход от посуточной аренды однокомнатной квартиры в Москве в 2026 году составляет 40–60 тыс. руб. в месяц.

Зачем рассчитывать чистый доход от аренды

Сдача квартиры посуточно приносит больше денег, чем долгосрочная аренда, но требует учёта множества расходов. Без правильного расчёта вы можете работать в минус или недополучать прибыль. Эта статья поможет вам пошагово вычислить реальный чистый доход на примере однокомнатной квартиры в Москве в 2026 году.

Что влияет на расчёт — 7 факторов

1
Фактор 1: Выручка от сдачи
Средняя ставка посуточной аренды однокомнатной квартиры в Москве в 2026 году — 3 500 руб./сутки. При загрузке 70% (21 день в месяц) выручка составит 3 500 × 21 = 73 500 руб. Если загрузка 50% (15 дней) — 52 500 руб. Важно учитывать сезонность: летом загрузка может быть 80%, зимой — 60%.
Застраховать квартиру от заливов и пожаров →
2
Фактор 2: Налоги
Самозанятые платят 4% (с доходов от физлиц) или 6% (от юрлиц). Для дохода 73 500 руб. от физлиц налог = 73 500 × 0,04 = 2 940 руб. Если оформить ИП на УСН «доходы» (6%) — налог = 73 500 × 0,06 = 4 410 руб. Также можно учитывать страховые взносы ИП (около 5 000 руб./мес. в 2026 году), но они уменьшают налог.
Оформить кредитную карту с кэшбэком →
3
Фактор 3: Коммунальные платежи
Если коммуналка включена в стоимость, её нужно вычесть. Средние коммунальные платежи за однокомнатную квартиру в Москве — 6 000 руб./мес. (электричество, вода, отопление, интернет). Если арендатор оплачивает счётчики отдельно, этот расход может быть меньше — около 3 000 руб./мес.
4
Фактор 4: Уборка
После каждого гостя нужна уборка. Стоимость клининга — 1 500–2 500 руб. за раз. При 21 заезде в месяц расход = 21 × 1 500 = 31 500 руб. Можно делать уборку самостоятельно или нанять клининг-компанию со скидкой на объем (например, 1 200 руб./раз).
5
Фактор 5: Комиссия сервиса (агрегатора)
Популярные платформы (Суточно.ру, Авито, Яндекс.Аренда) берут комиссию 10–20% от бронирования. Средняя комиссия — 15%. С выручки 73 500 руб. комиссия = 73 500 × 0,15 = 11 025 руб. Некоторые сервисы берут комиссию с арендатора, тогда этот расход отсутствует для вас.
6
Фактор 6: Амортизация мебели и техники
Мебель и бытовая техника изнашиваются. Средний срок службы мебели — 5 лет, техники — 7 лет. Если стартовые вложения составили 300 000 руб., ежемесячная амортизация = 300 000 / (5 × 12) = 5 000 руб. Для техники на 7 лет: 100 000 / (7 × 12) ≈ 1 190 руб. Итого амортизация ≈ 6 190 руб./мес.
7
Фактор 7: Резерв на ремонт и непредвиденные расходы
Каждые 2–3 года требуется косметический ремонт (покраска стен, замена сантехники). Закладывайте 10% от выручки. При выручке 73 500 руб. резерв = 7 350 руб./мес. Сюда же входят непредвиденные поломки (стиральная машина, кондиционер) — в среднем 3 000 руб./мес.

Частые ошибки при расчёте

Не учитывают амортизацию — кажется, что доход выше, но через 2 года мебель придётся менять.

Забывают про налоги — потом приходит штраф от ФНС (20% от неуплаченной суммы).

Не закладывают резерв на ремонт — при первом заливе соседей расходы ложатся на карман.

Считают выручку по максимальной загрузке (100%), хотя реальная загрузка редко превышает 70%.

Путают выручку и чистый доход — забывают вычесть комиссию сервиса и уборку.

Частые вопросы

Какой налог выгоднее для посуточной аренды: самозанятость или ИП?

Для дохода до 2,4 млн руб. в год выгоднее самозанятость (4% с физлиц). Если доход выше или нужны расходы для уменьшения налога — ИП на УСН «доходы минус расходы».

Как уменьшить расходы на уборку?

Заключите договор с клининговой компанией на постоянное обслуживание — цена может снизиться до 1 000 руб. за уборку. Или делайте уборку сами, если сдаёте одну квартиру.

Что делать, если арендатор испортил мебель?

Взыскивайте ущерб через залог (обычно 1 000–3 000 руб.) или через суд. Страховка имущества (например, от залива) покроет часть расходов.

Какой процент загрузки считать реалистичным?

В Москве для посуточной аренды реалистичная загрузка — 60–70% в среднем за год. В сезон (май–сентябрь) может быть 80–90%, зимой — 50–60%.

Сколько можно заработать на однушке в Москве чистыми?

При выручке 73 500 руб., налоге 2 940 руб., коммуналке 6 000 руб., уборке 31 500 руб., комиссии 11 025 руб., амортизации 6 190 руб., резерве 7 350 руб. чистый доход = 73 500 − (2 940+6 000+31 500+11 025+6 190+7 350) = 8 495 руб. Если снизить расходы (уборка 1 000 руб./раз, комиссия 10%), чистый доход вырастет до 20 000 руб.

владелец квартиры49 москва28 арендодатель27 коммунальные платежи10 чистая прибыль9 собственник жилья5 доход от аренды5 налог на аренду4 расчет дохода3 сдача жилья3 посуточная аренда2 амортизация квартиры1 расходы на уборку1 резерв на ремонт1 однокомнатная квартира1

После досрочного погашения ипотеки ежемесячный платёж пересчитывается. Например, при сумме кредита 3 млн руб., ставке 9% и сроке 15 лет, платёж до погашения — 30 428 руб. Внеся 500 000 руб., новый платёж станет 27 385 руб. Формула: Платеж = Сумма_кредита × (Ставка_мес × (1+Ставка_мес)^n) / ((1+Ставка_мес)^n - 1).

Как рассчитать перерасчёт за отопление при отъезде

Чтобы сделать перерасчёт за отопление при отъезде, подайте заявление в УК или ресурсоснабжающую организацию до отъезда или в течение 30 дней после возвращения. Размер возврата зависит от площади квартиры, тарифа на отопление и количества дней отсутствия. Например, для квартиры 50 м² с тарифом 2000 руб./Гкал и отсутствием 30 дней при нормативе 0,02 Гкал/м² в месяц возврат составит 1000 руб.

Как рассчитать коммунальные платежи по новым тарифам

С 1 июля 2026 года тарифы на ЖКУ выросли в среднем на 9,8%. Чтобы рассчитать платеж за квартиру в 50 м², используйте формулу: Платеж = Тариф × Норматив × Площадь (или объем по счетчику) + взносы на капремонт. Например, за отопление при тарифе 2 500 руб./Гкал и нормативе 0,02 Гкал/м² вы заплатите 2 500 × 0,02 × 50 = 2 500 руб.

Как рассчитать чистый доход от аренды квартиры пенсионеру

Чтобы рассчитать чистый доход от аренды квартиры, пенсионеру нужно вычесть из арендной платы все расходы: налог (4% или 6%), коммунальные платежи (если включены), амортизацию (1% от стоимости квартиры в год) и страховку. Например, при аренде за 30 000 руб./мес. чистый доход может составить около 25 000 руб./мес.