Семья, планирующая покупку жилья · Пошагово
21 мая 2026 г. · 3 мин чтения
Как рассчитать максимальную сумму ипотеки
Максимальная сумма ипотеки = (ежемесячный доход × 0,4 × срок кредита в месяцах) / (1 + ставка/12)^срок. Например, при доходе 150 000 ₽, ставке 20% и сроке 20 лет максимальная сумма составит около 8 400 000 ₽.
Что понадобится для расчёта
Для расчёта максимальной суммы ипотеки нужно знать четыре параметра: ежемесячный совокупный доход семьи, срок кредита в месяцах, годовую процентную ставку и максимально допустимую долю дохода на погашение кредита (обычно 40–50%). Также потребуется размер первоначального взноса — он влияет на сумму кредита, но не на максимальный лимит.
Пошаговый расчёт — 5 шагов
- 1Шаг 1: Определите ежемесячный доход семьиСложите все подтверждённые доходы: зарплату, премии, доход от аренды. Например, муж получает 100 000 ₽, жена — 50 000 ₽, итого 150 000 ₽ в месяц. Банки учитывают 40–50% этой суммы как доступную для платежа.Страхование ипотеки →
- 2Шаг 2: Рассчитайте максимальный ежемесячный платёжУмножьте доход на долю, которую банк считает безопасной. Обычно это 40%. Для дохода 150 000 ₽: 150 000 × 0,4 = 60 000 ₽. Это максимальная сумма, которую вы можете платить ежемесячно.Потребительский кредит →
- 3Шаг 3: Выберите срок кредита и ставкуСтандартный срок — 20 лет (240 месяцев). Ставка в 2026 году — около 20% годовых. Например, 20 лет, 20% годовых. Чем дольше срок, тем меньше ежемесячный платёж, но больше переплата.
- 4Шаг 4: Подставьте данные в формулуФормула аннуитетного платежа: S = P × (1 - (1 + r)^(-n)) / r, где P — ежемесячный платёж (60 000 ₽), r — месячная ставка (20%/12 = 0,01667), n — число месяцев (240). S = 60 000 × (1 - (1 + 0,01667)^(-240)) / 0,01667 ≈ 8 400 000 ₽.Кредитная карта ВТБ →
- 5Шаг 5: Учтите первоначальный взносБанки требуют минимум 15–20% стоимости жилья. Если максимальная сумма ипотеки 8 400 000 ₽, то стоимость квартиры должна быть не выше 8 400 000 / 0,8 = 10 500 000 ₽ при взносе 20% (2 100 000 ₽). Если у вас есть 1 500 000 ₽, то максимальная стоимость жилья = 8 400 000 + 1 500 000 = 9 900 000 ₽.Страховка ипотеки →
Частые ошибки при расчёте
Забывают учесть другие кредиты и долговые обязательства — они снижают доступный платёж.
Используют ставку без учёта страховки и комиссий — реальная ставка может быть выше.
Не учитывают, что доход должен быть подтверждён справкой 2-НДФЛ или выпиской.
Считают максимальную сумму без учёта первоначального взноса — банк выдаёт кредит не на полную стоимость.
Выбирают слишком короткий срок, чтобы сэкономить на процентах, но платёж становится непосильным.
Частые вопросы
Какой доход нужен для ипотеки 5 000 000 ₽?
При ставке 20% и сроке 20 лет ежемесячный платёж составит около 35 000 ₽. При доле 40% доход должен быть не менее 87 500 ₽.
Можно ли получить ипотеку с плохой кредитной историей?
Да, но ставка будет выше — до 25–30%. При доходе 150 000 ₽ максимальная сумма снизится до 6 000 000–7 000 000 ₽.
Что такое ПДН и как он влияет?
ПДН — показатель долговой нагрузки. Если у вас уже есть кредиты, банк вычтет их платежи из дохода. Например, при доходе 150 000 ₽ и платеже по автокредиту 20 000 ₽, доступный платёж по ипотеке = (150 000 - 20 000) × 0,4 = 52 000 ₽.
Какой первоначальный взнос лучше?
Минимальный — 15–20%, но чем больше взнос, тем ниже ставка. При взносе 30% ставка может быть на 0,5–1% ниже, что увеличит максимальную сумму на 5–10%.
Что делать, если расчётная сумма меньше желаемой?
Увеличьте срок до 30 лет — это снизит платёж и повысит максимальную сумму на 15–20%. Или найдите созаёмщика с дополнительным доходом.