Как рассчитать ипотеку при досрочном погашении

Что понадобится для расчёта

Для расчёта досрочного погашения ипотеки в 2026 году вам нужно знать: сумму кредита (например, 3 000 000 руб.), процентную ставку (12% годовых), срок кредита (20 лет = 240 месяцев), дату первого платежа и сумму досрочного взноса (500 000 руб.). Также определитесь со стратегией: сокращение срока или уменьшение ежемесячного платежа.

Пошаговый расчёт — 6 шагов

1. 1
   Шаг 1: Рассчитайте ежемесячный аннуитетный платёж

   Формула: Платёж = S × (P × (1+P)^n) / ((1+P)^n - 1), где S — сумма кредита, P — месячная ставка (12%/12 = 1% = 0,01), n — число месяцев. Для S=3 000 000 руб., n=240: платёж = 3 000 000 × (0,01 × 1,01^240) / (1,01^240 - 1). 1,01^240 ≈ 9,89. Тогда числитель = 3 000 000 × 0,0989 = 296 700, знаменатель = 8,89. Платёж ≈ 33 380 руб. в месяц.

   Рассчитать страховку ипотеки →
2. 2
   Шаг 2: Определите остаток долга после 12 месяцев

   За 12 месяцев вы выплатите часть основного долга и проценты. Остаток долга можно найти по формуле: Остаток = S × ((1+P)^n - (1+P)^k) / ((1+P)^n - 1), где k — число оплаченных месяцев (12). Остаток = 3 000 000 × (9,89 - 1,1268) / 8,89 = 3 000 000 × 8,7632 / 8,89 ≈ 2 956 000 руб. (точный расчёт даёт 2 956 000 руб.).

   Проверить страховку ипотеки →
3. 3
   Шаг 3: Внесите досрочное погашение 500 000 руб.

   После 12 платежей вы вносите 500 000 руб. сверх графика. Новый остаток долга = 2 956 000 - 500 000 = 2 456 000 руб. Если вы выбрали сокращение срока, то пересчитывается срок при том же платеже. Если уменьшение платежа — пересчитывается платёж при том же сроке.
4. 4
   Шаг 4: Рассчитайте новый срок при сокращении срока (стратегия 1)

   Новый срок n_new находим из формулы: n_new = log(Платёж / (Платёж - P × Остаток)) / log(1+P). Платёж = 33 380 руб., P = 0,01, Остаток = 2 456 000. Сначала Платёж - P×Остаток = 33 380 - 24 560 = 8 820. Платёж / 8 820 = 3,785. log(3,785) ≈ 0,578, log(1,01) ≈ 0,00432. n_new = 0,578 / 0,00432 ≈ 134 месяца (11 лет 2 месяца). Общий срок = 12 + 134 = 146 месяцев вместо 240, экономия 94 месяца.

   Застраховать ипотеку →
5. 5
   Шаг 5: Рассчитайте новый платёж при уменьшении платежа (стратегия 2)

   Новый платёж = Остаток × (P × (1+P)^n_ost) / ((1+P)^n_ost - 1), где n_ost — оставшийся срок (240-12=228 месяцев). 1,01^228 ≈ 8,64. Платёж = 2 456 000 × (0,01 × 8,64) / (8,64-1) = 2 456 000 × 0,0864 / 7,64 ≈ 27 770 руб. Экономия в месяц = 33 380 - 27 770 = 5 610 руб.
6. 6
   Шаг 6: Сравните экономию по переплате

   При исходном графике общая переплата = (33 380 × 240) - 3 000 000 = 5 011 200 - 3 000 000 = 2 011 200 руб. При досрочном погашении со стратегией сокращения срока: переплата = (33 380 × 146) - 3 000 000 = 4 873 480 - 3 000 000 = 1 873 480 руб. Экономия = 2 011 200 - 1 873 480 = 137 720 руб. При стратегии уменьшения платежа: переплата = (27 770 × 228) - 2 456 000 = 6 331 560 - 2 456 000 = 3 875 560 руб. Но это больше, так как срок не сокращается. Выгоднее сокращать срок.

   Оформить страховку ипотеки →

Частые ошибки при расчёте

Частые вопросы