Человек, планирующий покупку квартиры в ипотеку · Пошагово
21 мая 2026 г. · 4 мин чтения
Как рассчитать экономию при досрочном погашении ипотеки
Досрочное погашение ипотеки сокращает срок кредита и сумму переплаты. Например, при сумме 3 млн руб., ставке 12% и сроке 20 лет, досрочный платёж 500 тыс. руб. в первый год сэкономит около 1,2 млн руб. процентов.
Что понадобится для расчёта
Для точного расчёта экономии при досрочном погашении ипотеки нужны: сумма кредита (тело долга), процентная ставка, оставшийся срок, тип платежей (аннуитет или дифференцированный), сумма досрочного взноса и момент внесения (месяц). Эти данные есть в вашем графике платежей или в договоре.
Пошаговый расчёт — 6 шагов
- 1Шаг 1: Определите исходные данныеВозьмём пример: сумма кредита 3 000 000 руб., ставка 12% годовых (1% в месяц), срок 20 лет (240 месяцев), аннуитетный платёж. Ежемесячный платёж: П = 3 000 000 * (0,01 * (1+0,01)^240) / ((1+0,01)^240 - 1) ≈ 33 022 руб. За 20 лет вы выплатите 33 022 * 240 = 7 925 280 руб., переплата 4 925 280 руб.Рассчитать ипотеку →
- 2Шаг 2: Выберите способ досрочного погашенияЕсть два варианта: сокращение срока (ежемесячный платёж остаётся прежним, срок уменьшается) или уменьшение платежа (срок прежний, платёж снижается). Второй вариант даёт меньшую экономию процентов. В нашем примере рассмотрим сокращение срока: вы вносите 500 000 руб. досрочно в первый месяц после первого платежа.
- 3Шаг 3: Рассчитайте остаток долга после досрочного взносаПосле первого платежа остаток долга: 3 000 000 - (33 022 - 3 000 000*0,01) = 3 000 000 - (33 022 - 30 000) = 3 000 000 - 3 022 = 2 996 978 руб. После досрочного взноса 500 000 руб. новый остаток: 2 996 978 - 500 000 = 2 496 978 руб.
- 4Шаг 4: Найдите новый срок кредитаНовый срок N найдём из формулы аннуитета: 33 022 = 2 496 978 * (0,01 * (1+0,01)^N) / ((1+0,01)^N - 1). Решая, получаем N ≈ 107 месяцев (вместо 239 оставшихся). Срок сократился на 239 - 107 = 132 месяца (11 лет).
- 5Шаг 5: Рассчитайте экономию на процентахБез досрочки вы выплатили бы процентов: 4 925 280 руб. С досрочкой: сначала 1 платёж по старому графику (проценты 30 000 руб.), затем 107 платежей по 33 022 руб. = 107 * 33 022 = 3 533 354 руб. Итого выплат: 33 022 + 3 533 354 = 3 566 376 руб. Переплата: 3 566 376 - 3 000 000 = 566 376 руб. Экономия: 4 925 280 - 566 376 = 4 358 904 руб.
- 6Шаг 6: Учтите налог на вклады и другие нюансыС 2026 года налог на процентный доход по вкладам (ключевая ставка 14,2% (актуально на 05.07.2026) на 1 января 2026 г.) не облагается сумма до 1 000 000 * 10% = 100 000 руб. Экономия на ипотеке — это не облагаемый налогом доход, поэтому она чистая. Также можно получить налоговый вычет по ипотечным процентам (до 390 000 руб.), что увеличит реальную экономию.
Частые ошибки при расчёте
Путают сокращение срока и уменьшение платежа: при одинаковом досрочном взносе сокращение срока даёт большую экономию процентов, но выше ежемесячный платёж.
Не учитывают, что при досрочном погашении в первые годы экономия максимальна, так как в начале срока большая часть платежа — проценты.
Забывают проверить, нет ли в договоре комиссии за досрочное погашение (с 2026 года по закону комиссии запрещены, но некоторые старые договоры могут содержать штрафы).
Округляют расчёты вручную, теряя точность: лучше использовать онлайн-калькулятор или Excel.
Частые вопросы
Сколько я сэкономлю, если внесу 100 000 руб. досрочно в первый год?
На примере кредита 3 млн руб. на 20 лет под 12%: досрочный взнос 100 000 руб. в первый месяц сократит срок примерно на 2,5 года и сэкономит около 870 000 руб. процентов.
Что выгоднее: сократить срок или уменьшить платёж?
Сокращение срока выгоднее по экономии процентов. Например, при взносе 500 000 руб. сокращение срока экономит 4,36 млн руб., а уменьшение платежа — около 3,2 млн руб. (при сохранении срока).
Можно ли делать досрочное погашение в любой день?
Да, по закону с 2026 года вы можете вносить досрочные платежи в любой день без ограничений, но банк может установить минимальную сумму (обычно 5000 руб.).
Как досрочное погашение влияет на налоговый вычет?
Вычет по процентам (до 390 000 руб.) можно получить только с фактически уплаченных процентов. При досрочном погашении вы платите меньше процентов, поэтому сумма вычета уменьшится, но экономия на процентах обычно перевешивает.
Стоит ли досрочно гасить ипотеку, если есть вклад под высокий процент?
Сравните ставку по ипотеке (12%) и доходность вклада (например, 10% после налога). Если ставка по ипотеке выше доходности вклада, выгоднее гасить ипотеку. В нашем примере 12% > 10%, поэтому досрочное погашение выгоднее.