Владелец квартиры в ипотеке · Пошагово
21 мая 2026 г. · 4 мин чтения
Как посчитать имущественный налоговый вычет в 2026 году
В 2026 году имущественный вычет при покупке квартиры составляет до 260 000 рублей (13% от 2 млн руб.) плюс до 390 000 рублей по ипотечным процентам (13% от 3 млн руб.). Чтобы рассчитать точную сумму за год, умножьте ваш годовой доход на 13% — это и будет возврат, но не больше лимита.
Что понадобится для расчёта
Для расчёта имущественного вычета вам понадобятся: стоимость квартиры по договору купли-продажи, сумма уплаченных процентов по ипотеке за год (если есть), ваш годовой доход (зарплата до вычета НДФЛ) и сумма уплаченного налога (13% от дохода). Если вы покупали квартиру в браке, учтите доли супругов. Для расчёта за 2026 год используйте лимиты: 2 млн руб. на стоимость жилья и 3 млн руб. на проценты по ипотеке.
Пошаговый расчёт — 6 шагов
- 1Шаг 1: Определите стоимость квартиры и лимит вычетаСтоимость вашей квартиры — 4 500 000 рублей. Лимит вычета на покупку жилья — 2 000 000 рублей. Значит, вы можете вернуть 13% от 2 млн, то есть 260 000 рублей. Остаток стоимости (2,5 млн) не даёт дополнительного вычета, так как лимит исчерпан.Застраховать квартиру →
- 2Шаг 2: Посчитайте уплаченные проценты по ипотеке за 2026 годЗа 2026 год вы заплатили банку 350 000 рублей процентов. Лимит по ипотечным процентам — 3 000 000 рублей. Так как 350 000 меньше лимита, вы можете вернуть 13% от этой суммы: 350 000 × 13% = 45 500 рублей.Страхование ипотеки →
- 3Шаг 3: Определите свой годовой доход и уплаченный НДФЛВаша зарплата до вычета налогов — 80 000 рублей в месяц. Годовой доход: 80 000 × 12 = 960 000 рублей. За год вы заплатили НДФЛ 13%: 960 000 × 13% = 124 800 рублей. Именно эту сумму вы сможете вернуть за 2026 год, даже если общий вычет больше.Кредитка с кэшбэком →
- 4Шаг 4: Рассчитайте общий вычет за годСложите вычет по покупке и по процентам: 260 000 (за квартиру) + 45 500 (проценты) = 305 500 рублей. Но вернуть можно не больше уплаченного налога — 124 800 рублей. Значит, в 2026 году вы получите 124 800 рублей. Остаток (305 500 - 124 800 = 180 700 рублей) переносится на следующие годы.Кредит наличными →
- 5Шаг 5: Учтите особенности при покупке в бракеЕсли квартира куплена в браке и оформлена в общую совместную собственность, каждый супруг имеет право на вычет до 2 млн рублей. Допустим, квартира стоит 3 500 000 рублей. Каждый супруг может заявить вычет с 1 750 000 рублей (половина стоимости). Возврат каждому: 1 750 000 × 13% = 227 500 рублей. Общий возврат семьи — 455 000 рублей.Кредитная карта ВТБ →
- 6Шаг 6: Проверьте, можно ли вернуть налог за прошлые годыЕсли вы купили квартиру в 2023 году, но не заявляли вычет, вы можете вернуть налог за 2023, 2024, 2025 и 2026 годы. Допустим, за 2023 год вы уплатили 100 000 руб., за 2024 — 110 000 руб., за 2025 — 120 000 руб., за 2026 — 124 800 руб. Общий уплаченный налог: 454 800 руб. Вы можете вернуть до 260 000 руб. (вычет по квартире) + 45 500 руб. (проценты) = 305 500 руб. Так как уплачено больше, вы вернёте 305 500 руб. единовременно.Создать сайт →
Частые ошибки при расчёте
Путают лимит вычета (2 млн руб.) со стоимостью квартиры: возвращают 13% от стоимости, если она меньше лимита, иначе 13% от 2 млн.
Забывают, что вычет по процентам можно получить только после исчерпания основного вычета (по стоимости квартиры) — хотя по новым правилам с 2024 года можно заявлять одновременно.
Не учитывают, что если доход за год меньше суммы вычета, остаток переносится на будущие годы, а не сгорает.
Частые вопросы
Могу ли я получить вычет, если квартира куплена в 2026 году, а доход был только в 2025?
Да, вы можете заявить вычет за 2025, 2026 и последующие годы. Например, если в 2025 году вы заработали 500 000 руб. и уплатили 65 000 руб. налога, то в 2026 году после подачи декларации за 2025 год вы вернёте 65 000 руб. Остаток вычета перейдёт на 2026 год.
Как рассчитывается вычет, если квартира куплена в ипотеку, но проценты платит только один супруг?
Если квартира в общей совместной собственности, вычет по процентам может получить любой супруг, независимо от того, кто платит. Например, жена платит проценты 200 000 руб. в год, но муж может заявить вычет по процентам, если его доход выше. В таком случае муж вернёт 200 000 × 13% = 26 000 руб.
Что делать, если я продал квартиру до полного получения вычета?
Право на вычет сохраняется, даже если вы продали квартиру. Вы продолжаете получать вычет с остатка, пока не исчерпаете лимит. Например, вы получили 150 000 руб. из 260 000, продали квартиру — вы всё ещё можете вернуть оставшиеся 110 000 руб. при наличии дохода.
Можно ли получить вычет, если квартира куплена у близкого родственника?
Нет, вычет не предоставляется, если сделка заключена между взаимозависимыми лицами: супругами, родителями, детьми, братьями/сёстрами. Например, покупка квартиры у матери не даёт права на вычет.
Какой максимальный возврат за 2026 год при зарплате 50 000 руб. в месяц?
Годовой доход: 50 000 × 12 = 600 000 руб. Уплаченный НДФЛ: 600 000 × 13% = 78 000 руб. Это и есть максимальный возврат за год. Если ваш вычет (например, 260 000 руб.) больше, вы получите только 78 000 руб., а остаток перенесётся.