Владелец квартиры в ипотеке · Пошагово
21 мая 2026 г. · 4 мин чтения
Как посчитать имущественный вычет по ипотеке
Максимальный имущественный вычет по ипотеке в 2026 году составляет 650 000 рублей: 260 000 рублей с покупки жилья (13% от 2 млн лимита) и 390 000 рублей с уплаченных процентов (13% от 3 млн лимита). Чтобы рассчитать точную сумму, нужно знать стоимость квартиры и сумму фактически уплаченных процентов.
Что понадобится для расчёта
Для расчёта имущественного вычета по ипотеке потребуются три параметра: стоимость квартиры (по договору купли-продажи или ДДУ), сумма уплаченных процентов по ипотеке за все годы (из справки банка) и ваш годовой доход (сумма НДФЛ, уплаченного за каждый год). Если квартира куплена в браке, каждый супруг может получить вычет в пределах своих лимитов, поэтому нужно также знать доли собственности.
Пошаговый расчёт — 6 шагов
- 1Шаг 1: Определите стоимость квартиры и лимит вычетаВычет на покупку жилья ограничен 2 млн рублей на человека. Если квартира стоит меньше 2 млн, вычет считается от фактической стоимости. Пример: квартира стоит 3,5 млн рублей. Лимит — 2 млн, значит вычет составит 13% от 2 млн = 260 000 рублей. Если квартира стоит 1,5 млн, вычет = 13% от 1,5 млн = 195 000 рублей. Остаток лимита (500 000 рублей) можно перенести на другой объект.Сравнить страховки ипотеки →
- 2Шаг 2: Рассчитайте вычет по процентам по ипотекеЛимит вычета по процентам — 3 млн рублей. Вы можете вернуть 13% от фактически уплаченных процентов, но не более 390 000 рублей. Пример: за 5 лет вы заплатили банку 1,2 млн рублей процентов. Вычет = 13% от 1,2 млн = 156 000 рублей. Если проценты составили 4 млн, вычет = 390 000 рублей (максимум).Рассчитать страховку ипотеки →
- 3Шаг 3: Учтите свой годовой доход и уплаченный НДФЛВычет можно получить только в пределах НДФЛ, уплаченного за год. Пример: ваша зарплата — 100 000 рублей в месяц, годовой доход — 1,2 млн рублей. НДФЛ за год = 1,2 млн × 13% = 156 000 рублей. Если ваш вычет за год составляет 260 000 рублей, то за один год вы сможете вернуть только 156 000 рублей. Остаток (104 000 рублей) перейдёт на следующий год.Потребительский кредит наличными →
- 4Шаг 4: Сложите вычеты и определите общую сумму возвратаОбщий вычет = вычет на покупку + вычет по процентам. Пример: квартира стоит 2,5 млн, проценты — 800 000 рублей. Вычет на покупку = 260 000 рублей (лимит). Вычет по процентам = 13% от 800 000 = 104 000 рублей. Итого: 260 000 + 104 000 = 364 000 рублей. Если НДФЛ за год меньше, возврат растягивается на несколько лет.Кредитная карта ВТБ →
- 5Шаг 5: Проверьте, можете ли вы получить вычет за прошлые годыВычет можно заявить за три предыдущих года. Пример: вы купили квартиру в 2023 году, а подаёте декларацию в 2026 году. Вы можете вернуть НДФЛ за 2023, 2024 и 2025 годы. Если за эти годы вы уплатили 450 000 рублей налога, а вычет составляет 364 000 рублей, то всю сумму вернут сразу. Если налога было меньше — вернут только уплаченную сумму.Кредитная карта Драйв →
- 6Шаг 6: Подайте декларацию 3-НДФЛ через личный кабинетЗаполните декларацию на сайте ФНС, приложите документы: договор купли-продажи, акт приёма-передачи, справку об уплаченных процентах из банка, справки 2-НДФЛ. Пример: после подачи декларации в апреле 2026 года, камеральная проверка длится 3 месяца, деньги поступят на счёт до августа 2026 года.Зарегистрировать домен →
Частые ошибки при расчёте
Путают лимит на покупку (2 млн) и лимит по процентам (3 млн). Например, считают, что вычет по процентам ограничен 2 млн, а не 3 млн.
Не учитывают, что вычет по процентам можно получить только после того, как полностью выбран вычет на покупку. На практике это означает, что сначала подают на вычет стоимости, а потом — на проценты.
Забывают, что при рефинансировании ипотеки проценты по новому кредиту также учитываются, если цель рефинансирования — погашение старой ипотеки. Важно: новый кредит должен быть целевым (ипотечным).
Частые вопросы
Можно ли получить вычет, если квартира куплена в ипотеку, но ещё не введена в эксплуатацию?
Да, вычет можно заявить после подписания акта приёма-передачи квартиры. Если дом ещё строится, вычет по процентам можно получать с даты подписания договора, но по стоимости квартиры — только после акта.
Как рассчитать вычет, если квартира куплена в браке?
Каждый супруг может получить вычет в пределах своего лимита (2 млн на покупку и 3 млн на проценты). Например, квартира стоит 4 млн, супруги в равных долях. Каждый заявляет вычет с 2 млн (260 000 руб.) и с фактически уплаченных процентов (например, по 500 000 руб. процентов — вычет 65 000 руб. каждому). Итого семья вернёт до 650 000 руб. + до 780 000 руб. по процентам.
Что делать, если я не работал в какие-то годы?
Вычет можно перенести на будущие периоды, когда появится доход. Например, если в 2026 году вы не работали, а в 2027 устроились на работу, то подайте декларацию за 2027 год и возвращайте налог, начиная с этого года.
Можно ли вернуть вычет, если квартира куплена у родственника?
Нет, сделки между взаимозависимыми лицами (супруги, родители, дети, братья/сёстры) не дают права на вычет. Исключение: если квартира куплена у дальнего родственника, не являющегося взаимозависимым, вычет возможен.
Какой максимальный возврат по ипотеке в 2026 году?
Максимальная сумма возврата — 650 000 рублей на человека: 260 000 рублей (13% от 2 млн) за покупку и 390 000 рублей (13% от 3 млн) за проценты. Если супруги, то до 1,3 млн рублей на семью.