Риелтор · Инструкция
21 мая 2026 г. · 3 мин чтения
Формула расчёта налога с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры = (Цена продажи − 1 000 000 руб.) × 13% при минимальном сроке владения менее 5 лет. Например, продали за 5 млн руб. — налог составит (5 000 000 − 1 000 000) × 13% = 520 000 руб.
Зачем знать формулу расчёта налога с продажи квартиры
При продаже квартиры раньше минимального срока владения (5 лет для большинства случаев, 3 года для отдельных ситуаций) продавец обязан заплатить НДФЛ 13% (15% при доходе свыше 5 млн руб.). Формула проста: налог = (доход от продажи − имущественный вычет или расходы на покупку) × ставка. Разберём каждый элемент на примерах, чтобы вы могли точно рассчитать свою сумму.
Что влияет на расчёт — 5 факторов
- 1Фактор 1: Минимальный срок владенияЕсли вы владели квартирой более 5 лет (или 3 лет в случаях, предусмотренных законом), налог платить не нужно. Например, купили квартиру в 2019 году, продаёте в 2026 — прошло 7 лет, налог = 0 руб. Если продаёте раньше — считаем налог.
- 2Фактор 2: Ставка налога (резидент или нерезидент)Для резидентов РФ (проводят в России не менее 183 дней в году) ставка 13% с суммы до 5 млн руб. и 15% с превышения. Для нерезидентов — 30% без вычетов. Пример: продали квартиру за 6 млн руб., вы расходов не заявляете. Резидент: налог с 5 млн = 5 000 000 × 13% = 650 000 руб., с 1 млн = 1 000 000 × 15% = 150 000 руб., итого 800 000 руб. Нерезидент: 6 000 000 × 30% = 1 800 000 руб.
- 3Фактор 3: Имущественный вычет 1 млн руб.Каждый продавец имеет право уменьшить облагаемый доход на 1 млн руб. Пример: продали квартиру за 4 млн руб. Налог = (4 000 000 − 1 000 000) × 13% = 390 000 руб. Если продали за 1 млн или меньше — налог 0 руб.
- 4Фактор 4: Расходы на покупку (альтернатива вычету)Вместо вычета 1 млн можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на покупку этой квартиры. Пример: купили квартиру за 3,5 млн руб., продали за 5 млн. Налог = (5 000 000 − 3 500 000) × 13% = 195 000 руб. Это выгоднее, чем вычет (390 000 руб.).
- 5Фактор 5: Кадастровая стоимость (контроль занижения)Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости, налог считают с 70% кадастра. Пример: кадастровая стоимость 8 млн руб., продали за 4 млн. Доход для налога = 8 000 000 × 70% = 5 600 000 руб. Налог = (5 600 000 − 1 000 000) × 13% = 598 000 руб.
Частые ошибки при расчёте
Не учитывают кадастровую стоимость и занижают цену в договоре — налог всё равно насчитают с 70% кадастра.
Путают срок владения: считают от даты регистрации права, а не от даты покупки по ДДУ (для новостроек срок идёт с момента полной оплаты).
Забывают, что вычет 1 млн даётся на все проданные объекты в году, а не на каждый. Продали две квартиры за год — вычет один на 1 млн руб.
Частые вопросы
Какой налог при продаже квартиры, полученной в наследство?
Минимальный срок владения 3 года (если наследодатель умер, и вы приняли наследство). Если прошло менее 3 лет, налог = (цена продажи − 1 000 000 руб.) × 13%. Например, продали за 3 млн — налог 260 000 руб.
Можно ли не платить налог, если продать квартиру дешевле, чем купил?
Да, если расходы на покупку подтверждены и превышают цену продажи. Пример: купили за 5 млн, продали за 4,5 млн — налог = (4 500 000 − 5 000 000) = −500 000, то есть 0 руб.
Какой налог при продаже доли в квартире?
Каждый собственник доли платит налог со своей части. Вычет 1 млн руб. делится пропорционально долям. Пример: продали квартиру за 6 млн, два собственника по 1/2. Каждый получил 3 млн, вычет у каждого 500 000 руб. Налог с каждого = (3 000 000 − 500 000) × 13% = 325 000 руб.
Нужно ли подавать декларацию, если налог равен нулю?
Да, если срок владения менее минимального, декларацию 3-НДФЛ подать обязаны, даже если налог 0 руб. Штраф за неподачу — 1 000 руб.
Как уменьшить налог, если продаю квартиру и сразу покупаю новую?
Вы не можете применить вычет на покупку (до 2 млн руб.) к доходу от продажи. Но если в том же году купили квартиру, можете заявить имущественный вычет на покупку (13% от 2 млн = 260 000 руб.) — это уменьшит общий налог за год. Пример: продали квартиру, налог 390 000 руб., купили новую за 3 млн — вычет 260 000 руб. Итого к уплате 130 000 руб.