Человек, покупающий квартиру в новостройке · Пошагово
21 мая 2026 г. · 3 мин чтения
Формула расчета ипотечного платежа в 2026 году
Ежемесячный платёж по ипотеке рассчитывается по формуле: П = С × (ПС + ПС / ((1+ПС)^n - 1)), где С — сумма кредита, ПС — месячная процентная ставка, n — количество месяцев. Например, при сумме 5 млн руб., ставке 20% годовых и сроке 20 лет платёж составит 85 311 руб.
Что понадобится для расчёта
Для расчёта ипотечного платежа вам потребуются три параметра: сумма кредита (тело долга), годовая процентная ставка и срок кредита в месяцах. В 2026 году средняя ставка по рыночной ипотеке составляет 20%, а по льготным программам — от 6% до 8%. Также учтите первоначальный взнос — обычно 15–20% от стоимости квартиры.
Пошаговый расчёт — 6 шагов
- 1Шаг 1: Определите сумму кредитаПредположим, вы покупаете квартиру в новостройке за 7 млн руб. Первоначальный взнос — 2 млн руб. (28,6%). Сумма кредита: 7 000 000 - 2 000 000 = 5 000 000 руб.Рассчитать страховку ипотеки →
- 2Шаг 2: Выберите срок кредитаСрок ипотеки чаще всего составляет от 10 до 30 лет. Возьмём 20 лет (240 месяцев). Чем больше срок, тем ниже ежемесячный платёж, но выше переплата.
- 3Шаг 3: Узнайте годовую процентную ставкуВ 2026 году рыночная ставка — 20% годовых. Для льготных программ (например, семейная ипотека) ставка 6%. В нашем примере используем 20%. Месячная ставка: 20% / 12 = 1,6667% или 0,016667 в долях.
- 4Шаг 4: Примените формулу аннуитетного платежаФормула: П = С × (ПС + ПС / ((1+ПС)^n - 1)). Подставляем: С = 5 000 000, ПС = 0,016667, n = 240. Сначала считаем (1+0,016667)^240. Это примерно 50,0. Тогда ПС / (50-1) = 0,016667 / 49 = 0,000340. Сумма в скобках: 0,016667 + 0,000340 = 0,017007. Платёж: 5 000 000 × 0,017007 = 85 035 руб. Округлим до 85 000 руб.
- 5Шаг 5: Проверьте переплату и общую стоимостьЗа 20 лет вы выплатите 85 000 × 240 = 20 400 000 руб. Переплата: 20 400 000 - 5 000 000 = 15 400 000 руб. Это в 4 раза больше суммы кредита. Чтобы снизить переплату, можно выбрать меньший срок или досрочно погашать кредит.Оформить потребительский кредит →
- 6Шаг 6: Учтите обязательные расходыК ежемесячному платежу добавьте страховку жизни и квартиры (около 0,5–1% от суммы кредита в год). Для кредита 5 млн руб. страховка обойдётся примерно в 50 000 руб. в год или 4 167 руб. в месяц. Итоговый платёж: 85 000 + 4 167 = 89 167 руб. Банки часто требуют подтверждение дохода, чтобы этот платёж не превышал 40–50% вашего ежемесячного дохода.Сравнить страховки для ипотеки →
Частые ошибки при расчёте
Не учитывают, что ставка может быть плавающей — в 2026 году многие банки предлагают комбинированные ставки, которые меняются после первого года.
Забывают про обязательную страховку: без полиса ставку могут повысить на 1–2 процентных пункта.
Округляют платеж в меньшую сторону: точный расчёт по формуле даёт 85 035 руб., а не 85 000 — разница за 20 лет составит 8 400 руб.
Частые вопросы
Какой ежемесячный платёж будет при сумме 3 млн руб., ставке 18% и сроке 15 лет?
Месячная ставка: 18%/12 = 1,5% (0,015). Срок: 180 месяцев. По формуле: П = 3 000 000 × (0,015 + 0,015/((1+0,015)^180 - 1)). (1,015)^180 ≈ 14,0. Платёж ≈ 3 000 000 × (0,015 + 0,015/13) = 3 000 000 × 0,016154 = 48 462 руб.
Что такое аннуитетный и дифференцированный платёж?
Аннуитетный — одинаковый каждый месяц (85 000 руб. в нашем примере). Дифференцированный — уменьшается со временем: первый платёж выше, последний ниже. В 2026 году большинство банков предлагают только аннуитет.
Как изменится платёж при досрочном погашении 500 000 руб.?
Если погасить 500 000 руб. через год, остаток долга станет 4 500 000 руб. При той же ставке и сроке платёж пересчитается: П = 4 500 000 × 0,017007 ≈ 76 532 руб. Экономия: 85 000 - 76 532 = 8 468 руб. в месяц.
Какой доход нужен для одобрения ипотеки 5 млн руб.?
Банки требуют, чтобы платёж не превышал 40–50% дохода. При платеже 85 000 руб. минимальный доход должен быть 85 000 / 0,5 = 170 000 руб. в месяц. Если у вас есть другие кредиты, требуемый доход выше.
Обязательно ли страховать ипотеку?
Страхование залога (квартиры) обязательно по закону. Страхование жизни — добровольно, но без него ставка может быть выше на 1–2 п.п. Например, при ставке 20% без страховки ставка составит 21–22%, что увеличит платёж на 5–10%.