Владелец коммерческой недвижимости · Пошагово
21 мая 2026 г. · 4 мин чтения
Формула расчета арендной платы за помещение
Базовая формула: Арендная плата = Площадь (кв.м) × Ставка (руб./кв.м) + Коммунальные платежи + НДС (если применимо). Например, для помещения 100 кв.м со ставкой 1500 руб./кв.м и коммунальными 30 000 руб. ежемесячная плата без НДС составит 180 000 руб.
Что понадобится для расчёта
Для расчета арендной платы вам потребуются: площадь помещения (в кв.м), базовая ставка аренды (руб./кв.м), размер коммунальных платежей (если не включены в ставку), ставка НДС (20% или 0% при УСН), а также условия индексации (ежегодный процент повышения). Например, для офиса 50 кв.м с рыночной ставкой 2000 руб./кв.м и коммунальными 15 000 руб./мес базовая арендная плата составит 115 000 руб.
Пошаговый расчёт — 6 шагов
- 1Шаг 1: Определите площадь помещенияИзмерьте точную площадь сдаваемого помещения в квадратных метрах. Если помещение имеет сложную форму, используйте план БТИ. Пример: площадь вашего помещения — 120 кв.м. Это основа для дальнейших расчётов.Застраховать помещение →
- 2Шаг 2: Узнайте рыночную ставку аренды за кв.мИзучите средние ставки аренды в вашем районе для аналогичных помещений. На 2026 год в центре Москвы ставка может быть 3000 руб./кв.м, а в спальном районе — 1500 руб./кв.м. Допустим, ваша ставка — 2000 руб./кв.м. Умножьте площадь на ставку: 120 × 2000 = 240 000 руб. — это базовая арендная плата без коммунальных.Сравнить страховки →
- 3Шаг 3: Добавьте коммунальные платежиОпределите, включены ли коммунальные услуги в ставку аренды или оплачиваются отдельно. Если отдельно, рассчитайте среднемесячные расходы на электричество, воду, отопление. Пример: коммунальные составляют 40 000 руб./мес. Тогда арендная плата = 240 000 + 40 000 = 280 000 руб.
- 4Шаг 4: Учтите НДСЕсли вы на ОСНО, добавьте НДС 20% к базовой арендной плате. Для нашего примера: 280 000 × 1,20 = 336 000 руб. Если вы на УСН, НДС не начисляете. Уточните свой налоговый режим.
- 5Шаг 5: Примените индексацию (если договор долгосрочный)Для долгосрочных договоров (более года) часто предусматривают ежегодную индексацию на уровень инфляции или фиксированный процент. Допустим, в договоре указана индексация 5% в год. Через год арендная плата составит: 336 000 × 1,05 = 352 800 руб.
- 6Шаг 6: Проверьте итоговую сумму на примереСоберите все вместе: площадь 120 кв.м, ставка 2000 руб./кв.м, коммунальные 40 000 руб., НДС 20%, индексация 5% через год. Итоговая арендная плата в первый месяц: 336 000 руб. Через год: 352 800 руб. Эта сумма фиксируется в договоре.Застраховать недвижимость →
Частые ошибки при расчёте
Неверное определение площади: использование общей площади вместо арендуемой (например, включение коридоров, которые не используются).
Игнорирование коммунальных платежей: не включение их в расчёт, что приводит к занижению итоговой платы.
Неправильный учёт НДС: начисление НДС на сумму, уже включающую НДС (двойное налогообложение).
Отсутствие пункта об индексации: в долгосрочных договорах не прописывают механизм повышения платы, что ведёт к убыткам из-за инфляции.
Неучёт дополнительных услуг: например, охрана, уборка, парковка — их стоимость должна быть включена в арендную плату или указана отдельно.
Частые вопросы
Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение?
Используйте формулу: Площадь (кв.м) × Ставка (руб./кв.м) + Коммунальные + НДС (если применимо). Например, для помещения 80 кв.м со ставкой 1800 руб./кв.м и коммунальными 20 000 руб. без НДС: 80 × 1800 + 20 000 = 164 000 руб.
Что выгоднее: фиксированная ставка или процент от оборота?
Фиксированная ставка даёт стабильный доход, процент от оборота — потенциально больше, но зависит от успеха арендатора. Например, при фиксированной ставке 200 000 руб./мес доход гарантирован. При проценте 10% от оборота при обороте 2 млн руб. аренда составит 200 000 руб., но при спаде — меньше.
Нужно ли включать НДС в арендную плату?
Если вы на ОСНО, обязаны начислить НДС сверх арендной платы. Если на УСН, НДС не включается. Например, при аренде 100 000 руб. без НДС для ОСНО вы выставите счёт на 120 000 руб.
Как часто можно повышать арендную плату?
По закону не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. Обычно индексация привязывается к инфляции или фиксированному проценту. Например, в договоре может быть указано: «ежегодное повышение на 5%».
Как учесть коммунальные платежи в договоре?
Лучше включать коммунальные в фиксированную ставку (аренда «всё включено») или выставлять отдельно по счётчикам. Например, ставка 2500 руб./кв.м уже включает коммунальные — арендатор платит только эту сумму.