Как рассчитать налог с продажи квартиры с вычетом

Что понадобится для расчёта

Для расчёта налога с продажи квартиры в 2026 году вам понадобятся: цена продажи по договору, кадастровая стоимость квартиры на 1 января года продажи, сумма фактически уплаченных процентов по ипотеке (если есть), а также документы, подтверждающие расходы на покупку (если хотите использовать вычет в сумме расходов). Если квартира была в собственности менее минимального срока (обычно 3 или 5 лет), налог платить обязательно.

Пошаговый расчёт — 7 шагов

1. 1
   Шаг 1: Определите минимальный срок владения

   В 2026 году минимальный срок владения для освобождения от налога — 3 года, если квартира получена по наследству, дарению от близкого родственника, приватизации или по договору ренты. В остальных случаях — 5 лет. Если вы владеете квартирой меньше этого срока, налог платить нужно. Пример: купили квартиру в ипотеку в 2023 году, продаёте в 2026 — срок владения 3 года, но если это не наследство, то минимальный срок 5 лет, значит налог платить придётся.
2. 2
   Шаг 2: Сравните цену продажи с кадастровой стоимостью

   Если цена продажи в договоре меньше 70% кадастровой стоимости, налог считают с 70% кадастровой стоимости. Узнайте кадастровую стоимость на 1 января года продажи (например, через Росреестр). Пример: кадастровая стоимость квартиры 4 млн руб., 70% = 2,8 млн руб. Если вы продали за 2,5 млн руб., налог будет считаться с 2,8 млн руб., а не с 2,5 млн.
3. 3
   Шаг 3: Определите налоговую базу до вычета

   Налоговая база — это наибольшая из двух величин: цена продажи по договору или 70% кадастровой стоимости. Для резидентов РФ ставка НДФЛ 13% (до 5 млн руб. дохода) и 15% на сумму свыше 5 млн. Пример: цена продажи 5 млн руб., 70% кадастровой 3,5 млн — берём 5 млн руб. База = 5 млн руб.
4. 4
   Шаг 4: Примените имущественный вычет 1 млн руб.

   Каждый продавец имеет право на вычет в 1 млн руб. от суммы продажи. Вычет можно использовать один раз в год. Формула: налоговая база минус 1 млн руб. Пример: база 5 млн руб., вычет 1 млн руб. — облагаемая сумма 4 млн руб.
5. 5
   Шаг 5: Учтите расходы на покупку (альтернатива вычету)

   Вместо вычета 1 млн руб. можно уменьшить доход на сумму документально подтверждённых расходов на покупку квартиры. Сюда входят: цена покупки, проценты по ипотеке, услуги риелтора, отделка (если в договоре). Пример: купили квартиру за 3,5 млн руб., проценты по ипотеке за 3 года — 600 тыс. руб., расходы на отделку 100 тыс. руб. Итого расходы = 4,2 млн руб. Продали за 5 млн — облагаемый доход = 5 - 4,2 = 0,8 млн руб. Это выгоднее, чем вычет 1 млн (4 млн).
6. 6
   Шаг 6: Рассчитайте налог по ставке

   Умножьте облагаемую сумму на ставку 13% (если доход до 5 млн руб.) или 15% на сумму превышения. Пример: облагаемая сумма 0,8 млн руб. (после расходов) — налог = 800 000 × 13% = 104 000 руб. Если бы вы выбрали вычет 1 млн, налог был бы (5 - 1) × 13% = 520 000 руб. Выгоднее использовать расходы.
7. 7
   Шаг 7: Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года

   После продажи квартиры в 2026 году нужно подать декларацию до 30 апреля 2027 года и уплатить налог до 15 июля 2027 года. Заполнить можно онлайн через личный кабинет налогоплательщика. Пример: если налог составил 104 000 руб., его нужно перечислить до 15.07.2027.

Частые ошибки при расчёте

Частые вопросы