Владелец — арендодатель жилой недвижимости · Пошагово
21 мая 2026 г. · 3 мин чтения
Как рассчитать чистый доход от аренды квартиры после налогов
Чистый доход от аренды квартиры = арендная плата − налог − коммунальные платежи − расходы на ремонт и обслуживание. Например, при арендной плате 50 000 ₽, налоге НДФЛ 6 500 ₽ (13%), коммуналке 5 000 ₽ и расходах 3 000 ₽ чистый доход составит 35 500 ₽ в месяц.
Что понадобится для расчёта
Для расчёта чистого дохода от аренды квартиры вам понадобятся: ежемесячная арендная плата, налоговая ставка (в зависимости от статуса: физлицо, самозанятый, ИП), сумма коммунальных платежей (если их оплачиваете вы), а также среднемесячные расходы на ремонт и обслуживание. Также учтите возможные простои квартиры (периоды без арендатора).
Пошаговый расчёт — 6 шагов
- 1Шаг 1: Определите ежемесячную арендную платуЗапишите сумму, которую платит арендатор. Например, 50 000 ₽ в месяц. Если платят раз в квартал — разделите на 3. Это ваш валовой доход до вычета расходов.
- 2Шаг 2: Рассчитайте налогВыберите налоговый режим. Для физического лица — НДФЛ 13% (или 15% при доходе свыше 5 млн ₽). Для самозанятого — 4% при сдаче физлицу, 6% — юрлицу. Для ИП на патенте — фиксированная сумма. Пример: вы физлицо, доход 50 000 ₽, налог = 50 000 × 13% = 6 500 ₽.
- 3Шаг 3: Учтите коммунальные платежиЕсли по договору вы оплачиваете коммуналку (свет, вода, газ, интернет), вычтите эту сумму. Например, средний счёт 5 000 ₽ в месяц. Тогда после налогов и коммуналки остаётся: 50 000 − 6 500 − 5 000 = 38 500 ₽.
- 4Шаг 4: Добавьте расходы на ремонт и обслуживаниеРазделите годовые расходы на 12. Например, вы тратите 36 000 ₽ в год на косметический ремонт и замену техники. В месяц: 36 000 / 12 = 3 000 ₽. Чистый доход: 38 500 − 3 000 = 35 500 ₽.
- 5Шаг 5: Учтите простоиКвартира может стоять пустой 1-2 месяца в год. Допустим, 1 месяц в году без аренды. Тогда годовой доход: 50 000 × 11 = 550 000 ₽. Налог: 550 000 × 13% = 71 500 ₽. Коммуналка за 12 месяцев: 5 000 × 12 = 60 000 ₽. Расходы: 36 000 ₽. Итого чистый годовой доход: 550 000 − 71 500 − 60 000 − 36 000 = 382 500 ₽. В месяц: 382 500 / 12 ≈ 31 875 ₽.
- 6Шаг 6: Сравните с альтернативными режимамиЕсли оформить самозанятость, налог составит 4%: 550 000 × 4% = 22 000 ₽. Чистый доход: 550 000 − 22 000 − 60 000 − 36 000 = 432 000 ₽ в год, или 36 000 ₽ в месяц. Экономия 4 125 ₽ в месяц по сравнению с НДФЛ.
Частые ошибки при расчёте
Не учитывать коммунальные платежи, которые оплачивает арендодатель.
Забывать про простои квартиры между арендаторами.
Не включать расходы на ремонт и замену мебели/техники.
Путать валовой доход с чистым.
Игнорировать возможность уменьшить налог за счёт вычетов (например, имущественный вычет при продаже, но не при аренде).
Частые вопросы
Какой налог платить при сдаче квартиры в 2026 году?
Физическое лицо платит НДФЛ 13% (15% при доходе свыше 5 млн ₽). Самозанятый — 4% при сдаче физлицу, 6% — юрлицу. ИП на патенте — фиксированная сумма в зависимости от региона. Например, в Москве патент на аренду квартиры может стоить около 30 000–60 000 ₽ в год.
Можно ли не платить налог, если сдавать квартиру неофициально?
Нет, это незаконно. В 2026 году налоговая активно выявляет таких арендодаторов через рекламные объявления и банковские переводы. Штраф — 20–40% от неуплаченного налога плюс пени. Лучше оформить самозанятость — это просто и легально.
Что выгоднее: самозанятость или ИП?
Для аренды одной-двух квартир выгоднее самозанятость: ставка 4–6% против 13% НДФЛ. ИП на патенте может быть выгоден при большом количестве объектов, но требует больше отчётности. Пример: при доходе 600 000 ₽ в год самозанятый заплатит 24 000 ₽ (4%), а физлицо — 78 000 ₽ (13%).
Как учитывать расходы на ремонт при расчёте налога?
Физическое лицо не может вычесть расходы из налога — он платится со всего дохода. Самозанятый тоже не уменьшает налог на расходы. ИП на НДФЛ может учесть расходы, но это сложнее. Поэтому все расходы на ремонт и коммуналку снижают ваш чистый доход, но не налог.
Нужно ли платить налог, если квартира сдаётся посуточно?
Да, посуточная аренда облагается налогом так же, как и долгосрочная. При этом нужно учитывать повышенные расходы (уборка, смена белья, реклама) и возможные ограничения в жилом фонде. Например, при посуточной аренде за 3 000 ₽/сутки при загрузке 20 дней в месяц доход составит 60 000 ₽, налог — 7 800 ₽ (13%), а расходы на уборку — 6 000 ₽. Чистый доход: 60 000 − 7 800 − 6 000 = 46 200 ₽.