Семейная пара, покупающая квартиру в ипотеку, хочет оценить бюджет · FAQ
21 мая 2026 г. · 6 мин чтения
Как узнать сумму возврата налога при покупке квартиры
Максимальная сумма возврата налога при покупке квартиры — 650 000 рублей: 260 000 рублей с покупки (13% от 2 млн руб.) и 390 000 рублей с процентов по ипотеке (13% от 3 млн руб.). Если вы купили квартиру за 5 млн рублей в ипотеку, то сможете вернуть 260 000 руб. за покупку и до 390 000 руб. за проценты, но только если уплатили достаточно НДФЛ.
Что такое налоговый вычет при покупке квартиры?
Налоговый вычет — это возврат части уплаченного вами подоходного налога (НДФЛ) при покупке жилья. Государство позволяет вернуть 13% от стоимости квартиры, но не более чем с 2 млн рублей (максимум 260 000 руб.), и 13% от уплаченных процентов по ипотеке, но не более чем с 3 млн рублей (максимум 390 000 руб.). В 2026 году лимиты не изменились. Например, если вы купили квартиру за 4 млн рублей, то сможете вернуть 260 000 рублей — это 13% от 2 млн, так как сумма свыше 2 млн не учитывается.
Все вопросы и ответы о расчёте возврата налога
Какая максимальная сумма возврата налога при покупке квартиры в 2026 году?
Максимальный возврат — 650 000 рублей: 260 000 руб. за покупку (13% от 2 млн) и 390 000 руб. за проценты по ипотеке (13% от 3 млн). Если квартира куплена без ипотеки, вернуть можно только 260 000 руб.
Как рассчитать сумму возврата, если квартира стоит 3,5 млн рублей и куплена за наличные?
Вычет предоставляется с 2 млн рублей, так как лимит — 2 млн. Возврат = 2 000 000 × 13% = 260 000 руб. Независимо от того, что квартира стоит 3,5 млн, вы получите 260 тыс.
Как рассчитать возврат налога по ипотечным процентам?
Лимит по процентам — 3 млн рублей. Если вы уплатили банку процентов на 1,5 млн, возврат = 1 500 000 × 13% = 195 000 руб. Если проценты составили 4 млн, возврат = 3 000 000 × 13% = 390 000 руб. (максимум).
Можно ли получить вычет, если квартира куплена в браке?
Да. Каждый супруг может получить вычет со своей доли. Если квартира оформлена в совместную собственность, каждый может вернуть до 260 000 руб. за покупку и до 390 000 руб. за проценты. Например, квартира стоит 5 млн, оба супруга работают — они могут вернуть 260 000 + 260 000 = 520 000 руб.
Что делать, если я не использовал весь вычет в первый год?
Остаток вычета переносится на следующие годы, пока не будет исчерпан лимит. Например, вы купили квартиру за 2 млн, ваш годовой доход — 500 000 руб., уплаченный НДФЛ — 65 000 руб. В первый год вы вернёте 65 000 руб., остаток 195 000 руб. перейдёт на следующий год.
Какой доход учитывается для вычета?
Учитывается только официальный доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13%. Зарплата, премии, доходы от сдачи имущества в аренду, если налог уплачен. Доходы от продажи имущества, дивиденды — не учитываются. Например, ваша зарплата 80 000 руб. в месяц, годовой доход — 960 000 руб., НДФЛ — 124 800 руб. Эту сумму вы сможете вернуть.
Какой срок давности у налогового вычета?
Вычет можно получить за последние 3 года. Если вы купили квартиру в 2023 году, в 2026 году вы можете подать декларации за 2023, 2024, 2025 годы. Например, за 3 года вы уплатили НДФЛ 200 000 руб. — вернёте 200 000 руб., остаток перенесёте.
Можно ли получить вычет за квартиру, купленную у родственников?
Нет, если сделка заключена между взаимозависимыми лицами (супруги, дети, родители, братья/сёстры). Вычет не предоставляется. Например, покупка квартиры у матери не даёт право на вычет.
Какой вычет можно получить за проценты по ипотеке, если квартира куплена до 2014 года?
Для ипотеки, оформленной до 2014 года, лимита по процентам нет. Вы можете вернуть 13% от всей суммы уплаченных процентов. Например, проценты составили 5 млн — возврат = 5 000 000 × 13% = 650 000 руб.
Как рассчитать вычет, если квартира куплена в ипотеку, а потом продана?
Вы имеете право на вычет за покупку и за проценты, уплаченные до продажи. Например, купили квартиру за 3 млн, ипотека 2 млн, проценты за 2 года — 300 000 руб. Вычет за покупку: 260 000 руб., за проценты: 300 000 × 13% = 39 000 руб. Итого: 299 000 руб.
Как получить вычет через работодателя?
Можно не ждать конца года, а получить вычет у работодателя. Для этого получите уведомление в налоговой и передайте его работодателю. Тогда с вашей зарплаты перестанут удерживать НДФЛ, пока вы не получите всю сумму вычета. Например, при зарплате 100 000 руб. в месяц вы будете получать на руки 100 000 руб. вместо 87 000 руб., пока не накопите 260 000 руб.
Что делать, если я купил квартиру, но не работаю официально?
Вычет получить нельзя, так как вы не платите НДФЛ. Исключение: если вы сдаёте квартиру в аренду и платите налог 13% — тогда можете вернуть налог с этого дохода. Например, доход от аренды 300 000 руб. в год, уплаченный налог 39 000 руб. — вернёте 39 000 руб.
Какой вычет положен, если квартира куплена в новостройке по ДДУ?
Право на вычет возникает с года подписания акта приёма-передачи. Но проценты по ипотеке можно заявлять с года фактической уплаты процентов. Например, акт подписан в 2025 году, проценты платили с 2024 — вычет за проценты можно получить за 2024 и 2025 годы.
Можно ли получить вычет за квартиру, купленную за материнский капитал?
Да, но вычет предоставляется только на сумму собственных средств. Сумма маткапитала не учитывается. Например, квартира стоит 2,5 млн, из них 500 000 руб. — маткапитал. Вычет = (2 500 000 - 500 000) × 13% = 260 000 руб. (лимит 2 млн, поэтому 260 000).
Как рассчитать вычет, если квартира оформлена на несовершеннолетнего ребёнка?
Родители могут получить вычет за ребёнка, если они фактически оплатили квартиру. Лимит — 2 млн на каждого родителя. Например, квартира стоит 4 млн, оформлена на сына. Отец и мать могут вернуть по 260 000 руб. каждый, если они платили.
Частые ошибки при расчёте возврата налога
Считать вычет от полной стоимости квартиры, а не от лимита в 2 млн рублей. Например, при стоимости 5 млн ошибочно думают, что вернут 650 000 руб., а вернут только 260 000.
Забывать, что вычет по процентам — отдельный лимит 3 млн, и его можно получить только после основного вычета.
Не учитывать, что вычет возвращается только в пределах уплаченного НДФЛ за год. Если налога уплачено меньше, остаток переносится.
Пытаться получить вычет за квартиру, купленную у родственников (взаимозависимых лиц).
Что сделать для точного расчёта
- 1Шаг 1: Определите стоимость квартиры и сумму ипотечных процентовВозьмите договор купли-продажи и график платежей по ипотеке. Например, квартира стоит 4 500 000 руб., проценты за весь срок — 1 200 000 руб. Запомните: вычет даётся с 2 млн за покупку и с 3 млн за проценты.Рассчитать страховку ипотеки →
- 2Шаг 2: Рассчитайте базовый вычет за покупкуВозьмите минимум от стоимости квартиры и 2 млн рублей. Умножьте на 13%. Пример: квартира 4,5 млн → 2 000 000 × 13% = 260 000 руб. Это максимальный возврат за покупку.Застраховать квартиру →
- 3Шаг 3: Рассчитайте вычет по ипотечным процентамВозьмите сумму фактически уплаченных процентов (не более 3 млн). Умножьте на 13%. Пример: проценты 1 200 000 руб. → 1 200 000 × 13% = 156 000 руб. Если проценты больше 3 млн, возврат = 390 000 руб.Сравнить ипотечные страховки →
- 4Шаг 4: Проверьте свой уплаченный НДФЛ за последние 3 годаЗапросите справку 2-НДФЛ у работодателя или в личном кабинете ФНС. Сложите налог за 3 года. Пример: за 2023–2025 уплачено 350 000 руб. Вы сможете вернуть максимум 350 000 руб. в первый год, остаток 260 000 + 156 000 - 350 000 = 66 000 руб. перенесётся.
- 5Шаг 5: Подайте декларацию 3-НДФЛЗаполните декларацию через личный кабинет налогоплательщика или обратитесь к специалисту. Приложите документы: договор купли-продажи, акт приёма-передачи, справку об уплаченных процентах. Ждите возврата в течение 3–4 месяцев.