Владелец квартиры в ипотеке, оформляющий налоговый вычет · Пошагово
21 мая 2026 г. · 3 мин чтения
Как рассчитать налоговый вычет за покупку квартиры
Максимальная сумма имущественного вычета при покупке квартиры — 2 000 000 ₽, вы можете вернуть 13% от этой суммы, то есть до 260 000 ₽. Если квартира куплена в ипотеку, дополнительно можно вернуть до 390 000 ₽ с процентов по кредиту.
Что понадобится для расчёта
Для расчёта налогового вычета при покупке квартиры вам понадобятся: стоимость квартиры по договору купли-продажи, сумма уплаченных процентов по ипотеке (если есть), ваш официальный доход за год (сумма, с которой вы заплатили НДФЛ 13%), и данные из справки 2-НДФЛ. Вычет можно получить только с доходов, облагаемых по ставке 13%.
Пошаговый расчёт — 6 шагов
- 1Шаг 1: Определите стоимость квартирыВ договоре купли-продажи указана стоимость квартиры. Например, вы купили квартиру за 3 500 000 ₽. Но максимальная сумма, с которой можно получить вычет, ограничена 2 000 000 ₽. Если квартира стоит меньше 2 млн, вычет считается от фактической стоимости.
- 2Шаг 2: Рассчитайте основной вычетФормула: сумма вычета = min(стоимость квартиры, 2 000 000 ₽). Затем к возврату: 13% от этой суммы. Пример: квартира стоит 3 500 000 ₽. Так как 3 500 000 > 2 000 000, берём 2 000 000 ₽. К возврату: 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽. Если квартира стоит 1 800 000 ₽, то вычет = 1 800 000 ₽, к возврату: 1 800 000 × 13% = 234 000 ₽.
- 3Шаг 3: Учтите проценты по ипотекеЕсли квартира куплена в ипотеку, можно вернуть 13% от уплаченных процентов, но не более 390 000 ₽ (лимит 3 000 000 ₽). Пример: вы заплатили 1 200 000 ₽ процентов за весь срок. К возврату: 1 200 000 × 13% = 156 000 ₽. Общая сумма возврата: 260 000 + 156 000 = 416 000 ₽.
- 4Шаг 4: Узнайте свой годовой доход и НДФЛВозврат налога не может превышать сумму НДФЛ, уплаченного за год. Например, ваша зарплата 80 000 ₽ в месяц, годовой доход 960 000 ₽. НДФЛ за год: 960 000 × 13% = 124 800 ₽. Если вы хотите вернуть 260 000 ₽, то в первый год вернёте только 124 800 ₽, остаток перенесётся на следующий год.
- 5Шаг 5: Оформите декларацию 3-НДФЛЗаполните декларацию в личном кабинете на сайте ФНС. Укажите сумму вычета и приложите документы: договор купли-продажи, акт приёма-передачи, справку 2-НДФЛ. Декларацию подают за прошедший год до 30 апреля. Деньги вернут в течение 3 месяцев после проверки.
- 6Шаг 6: Получите вычет через работодателяАльтернативный способ — не дожидаться года, а получить вычет через работодателя. Для этого подайте в ФНС заявление на подтверждение права на вычет. После одобрения (до 30 дней) передайте уведомление работодателю, и он перестанет удерживать НДФЛ из зарплаты до исчерпания суммы вычета.
Частые ошибки при расчёте
Ошибка 1: Путают стоимость квартиры и сумму вычета. Вычет — это не возврат всей стоимости, а 13% от неё.
Ошибка 2: Думают, что вычет можно получить сразу всей суммой. На самом деле возврат ограничен уплаченным за год НДФЛ.
Ошибка 3: Забывают про вычет по ипотечным процентам. Если вы взяли ипотеку, обязательно учитывайте проценты.
Частые вопросы
Сколько раз можно получить вычет?
Один раз в жизни. Если вы использовали не весь лимит (например, купили квартиру за 1 000 000 ₽ и вернули 130 000 ₽), остаток 1 000 000 ₽ можно добрать при следующей покупке.
Можно ли получить вычет за покупку квартиры у родственников?
Нет, если сделка совершена между взаимозависимыми лицами (супруги, родители, дети). Вычет не предоставляется.
Как быть, если квартира куплена в браке?
Каждый из супругов может получить вычет со своей доли. Если квартира в совместной собственности, можно распределить вычет в любой пропорции, например, 50/50. Максимум на обоих — 260 000 + 260 000 = 520 000 ₽.
Что делать, если я не работаю официально?
Вычет можно получить только с доходов, облагаемых НДФЛ 13%. Если вы не работаете или работаете неофициально, вычет не положен. Исключение: пенсионеры могут перенести вычет на три предыдущих года.
Какой срок давности для подачи декларации?
Вычет можно заявить в течение трёх лет после года покупки. Например, если квартиру купили в 2026 году, подать декларацию можно до 2030 года.